Инвестируй, а то проиграешь!

Рейтинг 50 наиболее стратегичных строительных организаций России.

Рейтинговый центр ИНЭС
Инвестируй, а то проиграешь!
"Экономические стратегии", №4-2004, стр. 78-81.

Недвижимость все еще остается самым надежным и высокодоходным объектом инвестирования. Известно, что в Москве около 30% квартир покупают не для проживания, а с целью выгодного вложения средств. Доходность жилищного строительства на сегодняшний день составляет около 50% годовых, инвестиционные и финансовые структуры продолжают предоставлять застройщикам кредиты, размещать векселя и облигации компаний. Банки охотно выдают застройщикам краткосрочные (до двух лет) кредиты под 15-18% годовых, так как компании практически гарантированно могут расплатиться, и даже в случае падения рынка на 30%, риск вложений не станет фатальным.

Проблема, однако, заключается в том, что "длинных" денег застройщикам давать никто не рискует: пятилетние кредиты, например, предоставляет только Российский банк развития (РБР), а десятилетних кредитов на рынке недвижимости не сыскать днем с огнем. Это становится непреодолимой преградой на пути развития перспективного бизнеса по строительству доходных домов, инвестиционная окупаемость которых может быть достаточно высокой, но требует времени.

Прибыль девелоперов и инвесторов, занимающихся недвижимостью, оценивается по-разному и сильно зависит от того, о каком секторе рынка идет речь. Застройщики, возводящие офисные и торговые центры и сдающие их в аренду, получают в среднем 20-30% прибыли в год, доходность инвесторов, покупающих торговые центры, составляет 15-20%, инвестирование в офисы класса А приносит 12-14%, класса В – 18-25% в год. В жилищном сегменте на вложенный собственный капитал девелопер может получить до 50% годовой прибыли.

А цены рвутся в облака

По данным Госкомстата, в конце 2003 года средняя стоимость одного квадратного метра жилой площади при строительстве составляла 8 007 рублей (в конце 2002 года – 6 175 рублей). Наиболее высоким этот показатель оказался в Москве (16 487 руб.), Санкт-Петербурге (10 692 руб.), Тюменской (11 716 руб.), Амурской (9 379 руб.), Магаданской (9 109 руб.) областях, Хабаровском крае (9 817 руб.), Кабардино-Балкарской Республике (9 186 руб.), Ямало-Ненецком (20 827 руб.) автономном округе, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре (16 349 руб.). Цены на квартиры в Москве за прошлый год в среднем выросли на 30-35% и превысили докризисный уровень (за последние три года столичное жилье подорожало почти на 85%). В Санкт-Петербурге и Екатеринбурге квартиры стали дороже примерно на 20-25%, в Подмосковье цены на некоторые объекты повысились до 40%. Рынок продолжает расти и в текущем году. Причем в 2003 году его рост вроде бы обусловливался падением доллара, а сегодня растут уже рублевые цены. Рынок, куда несешься ты?! Дай ответ! Не дает ответа…

Для роста цен есть и вполне объективные причины, например, увеличение себестоимости строительства (летом прошлого года на 40% подорожал цемент, а с начала 2004 г. на 70% выросли цены на металл). Впрочем, прибыли застройщиков от этого не уменьшаются. Еще одной причиной роста цен на недвижимость является увеличение количества наличных денег у населения (на 45% в прошлом году), причем предложение на рынке осталось на прежнем уровне. Таким образом, увеличение цен на недвижимость составляет около 0,94% от роста объема денежной массы и является, по сути, скрытой инфляцией.

Рухнет? Не рухнет?..

Нормальное развитие любого рынка возможно лишь при наличии стабильности, некоего паритета спроса и предложения. Резкие скачки цен в ту или иную сторону в целом отрицательно сказываются как на продавцах, так и на покупателях – в этих условиях никто не застрахован от ошибок. Каковы же перспективы рынка недвижимости: продолжит ли он свой впечатляющий рост или же его ожидает стагнация, а в худшем случае – кризис? На этот счет у специалистов нет единого мнения. И это уже повод для беспокойства. На сегодняшний день существуют две совершенно противоположные точки зрения на перспективы развития рынка недвижимости, причем одна из них (более пессимистическая) принадлежит представителям строительных компаний, а другая (пышущая оптимизмом) – представителям риэлторских фирм. И то сказать, какой риэлтор – без оптимизма?

Строители считают, что основной причиной снижения цен на столичном рынке станет падение доходности инвестиций. Такая доходность сравняется с банковскими ставками, и… Оно конечно, к банкам у нас доверия нет! Но ведь, по правде сказать, в недвижимость тоже надо уметь вкладывать, защита прав инвесторов оставляет желать лучшего. Так что могут банки переманить свободные денежки граждан, могут…

В последнее время отчетливо стала проявляться тенденция увеличения сроков реализации жилья, что является признаком затоваривания рынка. Некоторые инвесторы, вложившие деньги в квартиры, уже потянулись их продавать – пока цена еще хорошая. Правда, это утверждение справедливо лишь для жилья повышенной комфортности и не имеет никакого отношения к дешевому жилью.

А что риэлторы? Они продолжают прогнозировать рост цен в этом году, считая, что население просто не поспевает за темпами роста цен на рынке недвижимости. Но придет ипотека – ипотека нам поможет! Активное развитие ипотеки будет поддерживать спрос на уровне стабильного, и, следовательно, цены не обрушатся.

Тем не менее, большинство риэлторов и аналитиков сходятся в том, что повышение общей экономической стабильности при одновременном росте цен на энергоносители (и стройматериалы!) вкупе с увеличивающимися доходами населения не позволяют предполагать скорого обвала. Подтолкнуть рынок к кризису могут только какие-то внешние воздействия. Например, резкие колебания курса валют или изменение цен на сырьевые ресурсы ("нефтяные" деньги обеспечивают почти 30% платежеспособного спроса на рынке недвижимости).

Впрочем, на мировом рынке энергоресурсов в течение ближайшего года ожидается устойчивое повышение спроса на углеводородное сырье, обусловленное реальными запросами потребителей. Естественно, это не означает, что цена на нефтепродукты будет постоянно расти, но, по крайней мере, обвала цен не предвидится.

У "Интерроса" талантливая дочка

Полтора года назад холдинг "Интеррос" решил, что недвижимость является перспективным направлением бизнеса, и создал дочернюю специализированную компанию ОАО "Открытые инвестиции" (41 место), уставной капитал которой составляет 70 млн долл. На сегодняшний день компания реализует проект – элитный коттеджный поселок Павлово – общей стоимостью около 130 млн долл. К настоящему моменту уже продано около 40% поселка. Полностью подготовлены к реализации еще два проекта: офисное здание класса "А" площадью более 100 тыс. кв. м и общей стоимостью около 170 млн долл. и Центр досуга, культуры и искусства им. А.И. Райкина, где компании будет принадлежать торгово-коммерческая зона. Общая стоимость этого проекта составит около 73 млн долл. Строительство указанных объектов начнется во втором квартале 2004 года (блок "ресурсы"). Компания стремится к тому, чтобы в ее инвестиционных проектах были представлены все основные сегменты рынка, т. е. 20-30% приходилось бы на гостиничный сектор, примерно столько же – на офисный и жилой. Пропорции ресурсов, вложенных в уже готовые здания и девелоперские проекты, поддерживаются на уровне 30/70 соответственно. Такая стратегия улучшает положение компании по блоку "цели".

За первый год существования ОАО "Открытые инвестиции" его акционерный капитал увеличился на 31%, выручка составила свыше 14 млн долл., чистая прибыль – свыше 8 млн долл. После проведения второй эмиссии на сумму 40-60 млн долл. собственный капитал компании возрастет до 130 млн долл. Через несколько лет, если ОАО "Открытые инвестиции" удастся сохранить стабильный рост на вложенный капитал на уровне 30-35% годовых и создать устойчивую репутацию динамично развивающегося предприятия, у него есть все шансы выйти на рынок IPO (усиление узла "ресурсы" по блоку "финансы").

Сквозь пыль – в звезды

Компания "Интеко" (10 место) развивается достаточно динамично: оборот в 2003 году (более 8,8 млрд руб.) вырос в четыре раза по сравнению с 2001 годом, а чистая прибыль (130 млн руб.) – более чем вдвое. На сегодняшний день доля компании на рынке панельного домостроения столицы составляет около 20%, в прошлом году ею было построено 500 тыс. кв. м жилья.
В планах "Интеко" – довести объем строительства жилья в 2004 году до 1 млн кв. м (для сравнения, всего в столице в 2004 году планируется ввести в строй около 5 млн кв. м жилья). Для обеспечения своих планов компания разместила на ММВБ выпуск трехлетних облигаций на сумму 1,2 млрд руб. (усиление узла "ресурсы").

"Интеко", приобретя 100% акций завода "Пикалевский цемент" у компании "Металлург", входящей в группу "СУАЛ", стала крупнейшим производителем цемента в регионе и второй по совокупной мощности в России. За счет этого приобретения "Интеко" будет в состоянии контролировать около 15% цементного рынка страны, почти 70% рынка Северо-Запада и станет монополистом в строительном бизнесе Санкт-Петербурга. Сумма сделки может достигать 40 млн долл. (усиление узла "ресурсы").

---