Пути решения перезревших проблем

Председатель Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по оценке и экономике недвижимости Олег Александрович Скуфинский в беседе со специальным корреспондентом «ЭС» Ларисой Полковниковой дает комментарии к проекту Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”» (в части кадастровой оценки).

Олег Скуфинский
Пути решения перезревших проблем
"Экономические стратегии", №02-2009, стр. 154-155

Председатель Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по оценке и экономике недвижимости Олег Александрович Скуфинский в беседе со специальным корреспондентом "ЭС" Ларисой Полковниковой дает комментарии к проекту Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в ФЗ №135-ФЗ от 29.07.98 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"" (в части кадастровой оценки).

В последнее время много говорят об инновациях, и это не случайно, т.к. именно с ними связывают ожидаемый экономический рост после текущей рецессии. Сегодня в России в сфере оценочной деятельности реализуются два проекта Международного банка реконструкции и развития: "Разработка и тестирование системы массовой (кадастровой) оценки недвижимости" и "Разработка автоматизированной информационной системы "Мониторинг рынка недвижимости"". В рамках первого проекта разрабатываются основные элементы системы кадастровой оценки объектов недвижимости, проводится их тестирование на территории четырех субъектов Российской Федерации и формируются соответствующие проекты законодательных актов, необходимых для реформирования имущественных налогов и введения в действие налога на недвижимость. В рамках второго проекта проектируется автоматизированная система мониторинга и анализа рынка недвижимости, проводится обучение специалистов, создается специальный портал и система вводится в промышленную эксплуатацию. Полагаю, что результаты этих проектов дадут существенный импульс для развития российской оценки и повышения эффективности управления земельно-имущественным комплексом. Очевидно, что такое развитие должна предварить и обеспечить надлежащая законодательная база; пока такой базы нет. Поэтому проект Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в ФЗ №135-ФЗ от 29.07.98 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"" (в части кадастровой оценки) является своевременным и важным шагом на пути создания подобной законодательной базы.

11 марта 2009 г. мы провели заседание Комитета ТПП РФ по оценке и экономике недвижимости, на котором в качестве центрального вопроса был рассмотрен упомянутый законопроект. Такое внимание ТПП РФ к законопроекту не случайно, т.к. он содержит положения, затрагивающие существенные и уже "перезревшие" проблемы российского бизнеса. Важно отметить, что этому обсуждению предшествовал проведенный нашим Комитетом опрос региональных ТПП в масштабе всей страны. Выявленные проблемы можно объединить в четыре группы: эффективность организации работ (30% опрошенных); открытость процедур для общества и доступность информационной инфраструктуры (30%); методология и стандарты (28%); образование (12%). При этом наиболее значимые проблемы российского бизнеса следующие: завышение органами власти субъектов РФ кадастровой стоимости; отсутствие досудебного урегулирования споров в отношении результатов и процедур кадастровой оценки; сложность в оперативном получении достоверной рыночной информации; отсутствие методики и стандартов кадастровой оценки недвижимости; дефицит семинаров и программ повышения квалификации.

По итогам заседания Комитета, в котором приняли участие представители профильных министерств и ведомств, естественных монополий и предприятий ТЭК, научных и общественных организаций, мы поддержали концепцию законопроекта в целом. В принятой нами Резолюции отмечено, что особой поддержки заслуживает закрепление функций заказчика работ за Российской Федерацией, т.к. настоящая норма снижает финансово-административное влияние со стороны региональных и (или) муниципальных властей на исполнителя работ и, соответственно, на результаты оценки. В рамках заключенного 1 декабря 2008 г. Соглашения о сотрудничестве между ТПП России и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимостью) мы, совместно со специалистами Роснедвижимости, в 10 субъектах Российской Федерации выявили факты существенного завышения и, в редких случаях, занижения налоговой базы (кадастровая стоимость земельных участков). Такие решения принимаются нормативными актами органов власти субъектов Российской Федерации и являются прямым нарушением законодательства. В результате в феврале 2009 г. Роснедвижимостью было подготовлено соответствующее обращение в Минэкономразвития России.

Сегодня в стране рассматривается 317 судебных дел по кадастровой оценке, поэтому важнейшее положение законопроекта – установление досудебного порядка урегулирования споров. Согласно зарубежной практике, большинство споров разрешается в рамках досудебного порядка, и самое главное – оперативно. Как правило, споры возникают в отношении правильности применения процедур, достоверности исходной информации, результатов оценки, корректности сведений о субъекте налогообложения и начисленных налогах и сборах. Поэтому досудебный порядок позволяет не только сократить издержки, но и является эффективной "обратной связью", которая повышает качество процедур, информации и результатов оценки.

Предусмотренное законопроектом создание фонда данных должно явиться основой для формирования и развития российской инфраструктуры, содержащей информацию о рынке недвижимости как для бизнеса и профессионалов, так и для органов власти. Конечно, такую инфраструктуру невозможно создать без полноценного государственного кадастра недвижимости, отвечающего современным экономическим потребностям. В этом отношении предстоит многое сделать, т.к. существующая в России система кадастра недвижимости таким потребностям не отвечает. В качестве примера работающей информационной системы хочу привести опыт Швеции. Национальной земельной службой Швеции на основе кадастра недвижимости создана база данных (Land Data Bank System), доступ к которой обеспечен в том числе с помощью портальных решений для органов власти, бизнеса и граждан. При этом основными пользователями системы (более 50%) являются банки, финансовые и ипотечные институты, что характеризует эффективность и публичное признание LDBS, а также обеспечивает ее самоокупаемость.

Таким образом, система работает не на саму себя, а на реальные потребности бизнеса и интересы экономики страны. Решение Президента Российской Федерации (Указ от 25 декабря 2008 г. № 1847) об образовании Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии создает хорошую основу для капитализации ведомственных ресурсов и формирования многофункционального кадастра недвижимости и эффективной системы регистрации прав.

Поддерживая законопроект в целом, мы считаем, что он нуждается в доработке. Так, с учетом существенного снижения цен на рынке недвижимости, целесообразно предусмотреть ежегодную возможность выполнения работ по кадастровой оценке, в противном случае предприятия и граждане вынуждены будут платить завышенные налоги и сборы в течение как минимум трех лет. Необходимо увязать положения законопроекта с требованиями налогового и бюджетного законодательства, уточнить сроки выполнения административных процедур. Важно проработать вопрос страхования ответственности и платы за экспертизу с учетом возможного членства оценщиков одной организации в разных СРО. Представляется полезным дополнительно проработать механизм досудебного урегулирования споров в части уточнения правового статуса Комиссии, условий и регламента ее работы. Все эти и иные предложения по доработке законопроекта мы обобщили и направили в адрес разработчиков (Минэкономразвитие и Госдума РФ), надеемся совместно рассмотреть их в ближайшее время.

В заключение хочу подчеркнуть важность скорейшего законодательного урегулирования вопросов кадастровой оценки наряду с реформированием имущественных налогов. Эта мера простимулирует формирование государственного кадастра недвижимости и создание необходимой для развития российского бизнеса и экономики страны в целом информационной инфраструктуры. В свою очередь, наличие такой инфраструктуры позволит существенно сократить издержки и повысить эффективность деятельности всех участников рынка недвижимости.

ПЭС 9101/06.04.2009