Оценка кризиса или кризис оценки?

Круглый стол с участием Дмитрия Кувалдина, Светланы Табаковой, Валерия Рутгайзера, Евгения Неймана, Михаила Пылова, Веры Рукиной, Елены Петровской, Натальи Онищенко.

Оценка кризиса или кризис оценки?
"Экономические стратегии", №02-2009, стр. 136-141

Активное реформирование институциональных основ российской отрасли оценки, изменение ее нормативной базы и события прогрессирующего мирового финансового кризиса предъявляют новые требования к профессионалам оценочной деятельности. Кризис способен стать временем необратимых потерь ценовых ориентиров экономики. Антикризисные пакеты требуют конкретизации предназначения оценщика, диверсификации услуг и обновления национальной стратегии управления национальным имуществом в целях возобновления инвестиций. Предлагаем вниманию читателей мнения ведущих российских экспертов в области оценки, принявших участие в заочном круглом столе "Оценка кризиса или кризис оценки?"

 

Кувалдин Дмитрий Андреевич – председатель комитета по этике Национального совета по оценочной деятельности

В глобальном контексте острой необходимостью становится антикризисная стратегия государства. Есть кризис или нет кризиса – у государства должна быть внятная стратегия, соответствующая национальным интересам. Никто, к примеру, не отменял провозглашенного Правительством приоритета перехода от сырьевой экономики к инновационной. А где механизм этого перехода? Пока одним из немногих успешных примеров инноваций была закупка Советским Союзом технологий у автоконцерна Fiat и постройка завода в Тольятти. На тот момент это был колоссальный прорыв в советском автомобилестроении, которого хватило на четверть века. Что нам сейчас мешает вместо размазывания каши по тарелке потратить часть пока еще оставшегося Стабилизационного фонда на закупку технологий? Нужно купить, условно говоря, сотню новейших технологий (читай – готовых заводов). Это и явится переходом на инновационные рельсы, который будет сопряжен с появлением миллионов квалифицированных рабочих мест, налоговой базы, зарплаты, стимулированием спроса на высококачественную продукцию. Замечу, что именно сегодня, во время мирового кризиса, технологии можно купить на самых выгодных условиях!

Вместе с тем ошибаются те, кто считает, что Россия, встав на инновационный путь развития, должна отказаться от продажи природных ресурсов. Но продавать можно по очень разным ценам: вопрос, что продавать – сырую нефть или бензин, лес-кругляк или мебель? А это зависит как раз от технологического уровня страны. Нужно понимать, что для успешного развития стратегия нужна и личностям, и отдельным компаниям, крайне желательно ее иметь на уровне отраслей и регионов, но она просто необходима в масштабах страны. И это должна быть научно обоснованная стратегия, а не лозунги!

В оценочной отрасли с наступлением кризиса на первый план вышла проблема демпинга. Далеко не единичными являются случаи, когда конкурсы с объявленной первоначальной многомиллионной ценой выигрываются за рубли. Рекорд был поставлен уже в этом году, когда на конкурсе Департамента земельных ресурсов Москвы 3-миллионный лот был выигран за 0 руб. Известны случаи выигрыша за 3 руб., 1 руб., 3 коп. Пытаясь поставить заслон на пути недобросовестных оценщиков, Национальный совет по оценочной деятельности в ноябре 2008 года утвердил "Минимальные нормативы при планировании оценочных работ в Российской Федерации", причем утвердил при активном сопротивлении представителей некоторых саморегулируемых организаций. К сожалению, в течение пяти месяцев протокол не был подписан, что, соответственно, затянуло его вступление в силу. По-видимому, это является свидетельством продолжения борьбы на подковерном уровне.

Вопрос, возникающий в этой ситуации: если конкурсы выигрываются за рубли, копейки и даже за 0 руб. 0 коп., то кто платит оценщику? И за что?

Табакова Светлана Алексеевна -президент Российского общества оценщиков

Кризис заострил проблемы оценочного сообщества, которые в растущей экономике были не так заметны.

И самая важная из них – это несовершенство законодательства. В частности, Федеральный закон № 94-ФЗ от 21 июля 2005 г. "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" содержит ряд серьезных недостатков. Один из этих недостатков глобальный и заключается в том, что основным критерием принятия решения является цена, которую предлагает участник конкурса. Получается, что чем ниже цена услуги, тем выше шансы победить в конкурсе.

Оценка недвижимости отнесена к услугам, которые должны закупаться только через аукционы.

В результате на аукционах, которые проводил Департамент земельных ресурсов Правительства Москвы, один из лотов оценочная компания согласилась выполнить бесплатно. Представляется, что в данном случае было бы целесообразно не проводить аукционы, а дать возможность потенциальным покупателям приглашать оценочные компании и оплачивать их услуги, а затем проводить экспертизу в саморегулируемых организациях.

Кризис выявил еще одну проблему: низкий уровень подготовки и переподготовки оценщиков высшими учебными заведениями. Дело в том, что качество работы в условиях кризиса становится серьезным конкурентным преимуществом. Плохая работа многих оценщиков на рынке в значительной степени обусловлена их неважной подготовкой в образовательных учреждениях. В связи с этим многие СРО, в том числе Российское общество оценщиков, сейчас вырабатывают собственные критерии работы с высшими учебными заведениями, для того чтобы взаимодействовать с лучшими из них и, привлекая наиболее достойных представителей профессионального сообщества – членов экспертных советов, сотрудников контрольных отделов организации и т.п., – совместными усилиями повысить уровень подготовки и переподготовки оценщиков.
Но на оценочном рынке в условиях кризиса наметились и некоторые положительные тенденции. Это прежде всего возрастание роли саморегулируемых организаций. Они сегодня являются наиболее авторитетными организациями в сфере экспертизы услуг по оценке и заинтересованы в том, чтобы их члены предоставляли на рынке качественные услуги, а потому проведение экспертизы соответствует интересам как самих СРО, так и оценщиков.

Хорошо, что, несмотря на кризис, все-таки был создан Национальный совет по оценочной деятельности. Это особенно важно сейчас, т.к. Национальный совет представляет собой площадку, где члены СРО могут обсуждать разные вопросы, обмениваться мнениями, вырабатывать совместные решения.

Думается, предметом пристального внимания участников отраслевого рынка должна стать такая проблема, как уровень оплаты оценочных услуг. Есть две стороны этого вопроса. Первая – очень сильный демпинг.

Я считаю, что его основная причина – крайне низкая подготовка оценщиков. Многие из них, может быть, даже не вполне себе представляют, на каком уровне должны проводиться оценочные работы. Как я уже сказала, это не столько вина оценочных компаний, сколько проблема Федерального закона № 94-ФЗ. Если у государства нет денег на проведение оценочных работ, то было бы целесообразно переложить их оплату на бизнес-структуры. А саморегулируемые организации оценщиков могли бы проверять качество и подготавливать экспертные заключения, что гарантировало бы надлежащее качество оценки.

И второе: популяризация документа, который был принят Национальным советом. Речь идет о рекомендуемых нормативах для планирования стоимости услуг по оценке для заказчиков, составляющих свои бюджеты. На сегодняшний день эти нормативы опубликованы на сайте Национального совета по оценочной деятельности.

Рутгайзер Валерий Максович – президент НП СРО "Ассоциация российских магистров оценки"

В проявлениях мирового экономического кризиса есть не только общее для всех стран, втянутых в орбиту его влияния, но и нечто особенное. Так, в России кризисные явления связаны с устойчиво высокой инфляцией. Именно она ограничивает возможность снижения ставки рефинансирования, а значит, и облегчения условий получения бизнесом заемных средств.

Согласно теории управления сложными системами, для выхода из кризиса необходимо опираться на здоровые силы внутри самих систем. Однако чтобы привести в действие эти силы, нужно воздействовать на них с помощью так называемого слабого резонансного управления. Такое воздействие связано, в частности, с осуществлением антикризисной программы. Ее реализация подталкивает систему в направлении благоприятных тенденций развития. Тем самым создаются условия для самоподдерживаемого развития.

В условиях кризиса неизбежно уточнение методов оценки, в частности стоимости бизнеса. В данном случае трудно рассчитывать на получение удовлетворительных результатов с помощью затратного и сравнительного подходов. Дело в том, что они основываются на статичной информации, которая заведомо устаревает к моменту использования полученных в рамках этих подходов оценок.

Доходный подход позволяет учесть динамические изменения в информации, используемой для построения прогнозов. Эти изменения формируются с помощью разумных предположений о возможном росте доходов и складывающихся при этом рисков. Необходимо введение в оборот новых видов стоимости – фундаментальной и справедливой. Фундаментальная стоимость представляет собой прогнозную оценку бизнеса при возможном макроэкономическом улучшении. Справедливая стоимость отражает проекцию нынешних рыночных условий на оценку активов и обязательств бизнеса. Это особенно важно при облегчении условий его кредитования.

Применяемая в рамках доходного подхода модель ДДП (дисконтированного денежного потока) должна быть модифицирована. Суть этой модификации сводится к следующему:

• Ставка дисконтирования изменяется в зависимости от фазы цикла. При ухудшении ситуации ставка возрастает, при оживлении экономики она снижается.
  
• Для прогнозирования не подходят годовые периоды. Нужны более короткие временные отрезки – полугодовые и квартальные, а может быть, и месячные. Только так можно уловить изменения макроэкономической ситуации. Уменьшается и общий период прогнозирования – скажем, до шести полугодовых периодов, т.е. до трех лет.
  
• В плане доходов бизнеса желательно ориентироваться не на чистый денежный поток, а на чистую прибыль. Этот показатель представляет условия выплаты дивидендов и рекапитализации.
  
• Измерения стоимости бизнеса могут выполняться в таком формате, когда доходы и ставка дисконтирования представляются в номинальном выражении, т.е. с учетом инфляции. Но возможен и иной формат, а именно в реальном выражении, когда и то и другое дается без учета инфляции.
  

В оценке стоимости бизнеса в кризисных условиях следует учитывать воздействие психологических факторов на принятие инвестиционных решений. Отсюда необходимость методологического осмысления оценщиками результатов репрезентативных социологических обследований населения и инвесторов. Нужна разработка методологии поведенческого оценивания.

Меняется и ориентация развития бизнеса. Вместо привычного для прошлого стремления к повышению уровня капитализации на первый план выходит сохранение клиентской базы. Клиентоориентированность – особая черта развития бизнеса в трудное время кризиса. Сама клиентская база становится драйвером стоимости бизнеса. Ведь сохранивший клиентов бизнес обладает относительно высокой устойчивостью в любое время. Нужны методики оценки клиентской базы как одного из неосязаемых активов бизнеса.

Нейман Евгений Иосифович – вице-президент Российского общества оценщиков, генеральный директор ЗАО "РОСЭКО"

Спад промышленного производства и неспособность предприятий реального сектора выполнить свои обязательства перед банками практически парализует процесс кредитования, что, в свою очередь, приводит к возникновению рисков банкротства как предприятий, так и банков. Существующая практика разрешения возникающих конфликтных ситуаций между предприятием и кредиторами, при которой кредиторы в лице банков стремятся либо реализовать заложенное имущество должника, либо инициировать банкротство предприятия, а собственники пытаются вывести активы из компании, в конечном счете приводит к резкому сокращению производства или к закрытию предприятий.

Решить проблему реструктуризации задолженности предприятий могли бы кризисные комитеты.

В их состав могли бы войти полномочные представители собственников и менеджмента предприятия, представители основных кредиторов (в первую очередь банков), представители органов государственного управления, группа внешних консультантов. Основной задачей кризисных комитетов могла бы явиться организация совместных работ по реструктуризации задолженности предприятия перед банками-кредиторами. В состав этих работ в том числе должны входить работы по оценке имущества предприятия-должника, проведение анализа и составление бизнес-плана работы предприятия на период реструктуризации, выбор схем реструктуризации долга, оценка векселей предприятий, которые могли бы использоваться в этом процессе.

ЗАО "РОСЭКО" подготовлены предложения и методология по оценке активов компаний на падающих рынках, методология оценки залоговой стоимости имущества с учетом "стоимости под риском" (value-at-risk (VaR) кредитного портфеля и оценки векселей компаний. По нашему мнению, эти предложения могли бы способствовать преодолению кризисных явлений и помочь предприятиям и банкам минимизировать последствия кризиса.

Пылов Михаил Викторович – генеральный директор оценочной компании "Баланс"

В условиях кризиса возникло множество проблем, затрагивающих различные отрасли и порождающих неопределенность и неуверенность в завтрашнем дне. Сия горькая участь не минула и оценщиков. Уже сегодня налицо последствия кризиса:

• Снижение доходов населения отражается и на снижении покупательского спроса на товары и услуги, что, в свою очередь, приводит к сокращению объемов их реализации и к убыткам компаний, в том числе и оценочных.
  
• Ужесточенные требования банков к потенциальным заемщикам, увеличенные процентные ставки по ссудам, а также отказ населения от оформления новых займов в связи с потерей рабочих мест или снижением доходов приводят к сокращению размеров выдаваемых ипотечных кредитов и как следствие – к уменьшению числа заказов на оценку.
  
• Вследствие низкого спроса на автомобили и жилье возникают проблемы у автопроизводителей, автодилеров, строительных организаций и кооперативов, влияющие на их финансовую устойчивость.
  
• Жилищное строительство замораживается, имеет место затоваривание складов торговых организаций.
  
• Снижение объемов выдаваемых кредитов отражается на финансовых показателях деятельности банков и страховых компаний, призванных сопровождать большинство кредитных операций, что, в свою очередь, влечет за собой повышение процентных ставок и страховых тарифов и как следствие – сокращение количества заказов для оценочных компаний.
  

Теперь же ожидается сокращение числа предприятий бизнес-сферы. Кроме того, в связи с ослаблением международных связей ожидается снижение импорта и выход на первые позиции на рынке отечественных производителей. И вполне вероятна новая волна поглощений и слияний. Удержаться на плаву компании смогут, если будут придерживаться стратегии выживания: придется отказаться от всех рисковых проектов и инвестиций и уделить внимание пусть менее прибыльным, но более надежным направлениям деятельности.

Рукина Вера Александровна – руководитель представительства RICS в России и странах СНГ

RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) является международной организацией, представляющей интересы специалистов во всех областях работы с недвижимостью, землепользования и строительства. Имея за плечами 140-летний опыт работы, RICS является ведущей международной организацией, а наиболее многочисленные ее представители – дипломированные профессиональные оценщики. За это время мировой рынок недвижимости признал RICS и обращается в эту организацию в тех случаях, когда нужен совет опытного и знающего оценщика.

В последнее время оценка стала ключевым инструментом во все усложняющихся операциях по индексированию производных финансовых инструментов и обмену обеспеченных долговых обязательств. Она играет важнейшую роль в работе по сближению Национальных стандартов бухучета и Международных стандартов финансовой отчетности, применение которых является обязательным во многих странах.

Ведь правильная оценка – это нечто гораздо большее, чем просто математические расчеты. Хотя цифры и важны, но в современной оценке также требуется понимание широкого круга факторов, стоящих за этими цифрами. Что, например, движет арендаторами и инвесторами при определении цены сделки актива на рынке?

Все, кто пользуется, владеет объектами недвижимости, строит их или торгует ими, работая на рынке, где условия сложны и меняются очень быстро, полагаются на компетентных и беспристрастных оценщиков. Не будет преувеличением сказать, что без современной рыночной оценки миру международных финансов, подчиняющемуся строгому регулированию и надзору, грозят потери в катастрофических масштабах, что мы и наблюдаем в последнее время. Неспособность оценить стоимость реальных активов может привести к губительным глобальным последствиям не только для инвесторов, акционеров и работников, но и для общества в целом.

Поэтому, если Вы спросите: "В чем заключается миссия оценщика, особенно в кризисный период?" – я отвечу – и уверена, что со мною согласятся все мои коллеги, – в честном и беспристрастном профессиональном подходе. Это, на мой взгляд, основной фактор преодоления существующего кризиса недоверия и залог скорейшего выхода из финансового кризиса.

В подтверждение сказанного хотелось бы привести высказывание Лучано Капальдо, FRICS, председателя RICS-Европа: "Наш профессиональный подход к ведению бизнеса определяет отношение к нам со стороны клиентов, заказчиков, сообщества в целом и наших коллег. Профессиональная честность заключается в корректности ведения бизнеса, а не просто в работе в рамках закона той или иной страны. Достижение результата при соблюдении высочайших этических стандартов – это отличительная черта члена RICS и то, что действительно дает нам право называться профессиональными членами RICS". Слова "независимость" и "объективность" должны быть девизом для всех оценщиков. Однако на быстро развивающихся рынках могут возникать сложные ситуации, требующие жестких стандартов и четких процессов регулирования.

"Стандарты оценки RICS" (они также называются "Красной книгой" – The Red Book) являются правилами, которые обязательны для членов RICS, оказывающих услуги в области оценки в любой стране мира. Все члены RICS должны также руководствоваться "Правилами поведения RICS" (Rules of Conduct). RICS гордится не только своей способностью вырабатывать отвечающие современным требованиям стандарты и инструкции как для своих членов, так и для тех, кто пользуется услугами оценщиков, но также и тем, что "Красная книга" не расходится с другими международными стандартами, такими как стандарты поддерживаемого RICS Комитета по Международным стандартам оценки (IVSC). Теперь, когда последняя редакция "Красной книги" доступна на семи языках (в том числе на русском), можно и нужно обеспечивать соблюдение изложенных в ней стандартов при выполнении заказов по оценке, независимо от того, в какой стране мира это происходит. Этот документ "живой"; на данный момент нашими специалистами разрабатывается руководство по оценке в условиях нестабильности рынков, которое учитывает глобальные события последних месяцев.

Петровская Елена Владимировна – исполнительный директор НП СРО "АРМО", член совета по оценке Фонда оценки США

Председатель Комитета по образованию Национального совета по оценочной деятельности Юрий Анатольевич Цыпкин назвал оценщиков "экономическими адвокатами". В условиях экономического кризиса помимо материальной ответственности оценщик несет и ответственность за снятие социальной напряженности. Речь идет об оценке для реализации залога в случае неплатежеспособности кредитора и оценке для целей изъятия земельных участков под строительство олимпийских объектов. Пример Сочи показал опасность складывающейся ситуации. Системная проблема России – массовое отсутствие у населения должным образом оформленных правоустанавливающих документов на собственность. Очевидно, что в данном случае государство в лице Администрации Краснодарского края должно взять на себя ответственность за формирование объекта оценки с точки зрения справедливого возмещения. Но этого не происходит. Олимпиада-2014 под угрозой, т.к. провести достоверную профессиональную оценку при отсутствии правоустанавливающих документов, содержащих количественные и качественные характеристики объекта оценки, не представляется возможным. Без такой оценки всплеск социальной напряженности неизбежен.

Оценщик оказался под двойным прессингом со стороны заказчика и собственника. Администрация края как сторона по договору на оценку навязывает оценщику мнение о стоимости (не в пользу собственника). В случае неповиновения – репрессии вплоть до расторжения госконтракта и отказа оплатить ранее выполненные работы по оценке.

Сегодня в результате обращения НСОД подключилось Минрегионразвития, и ситуация начинает меняться к лучшему. Достигнуты договоренности о подготовке НСОД требований к процедуре взаимодействия оценщиков, ГК "Олимп-строй" и Администрации Краснодарского края. Мы уверены, что оперативные совместные действия позволят оценщикам достойно выполнить роль "экономических адвокатов". Однако это будет возможно только в том случае, если диалог действительно состоится, а требования будут разработаны и признаны обязательными для всех участников процесса.

Онищенко Наталья Ивановна – начальник экспертного отдела "Оценочной Компании ГЦБ"

В оценке используются три подхода: сравнительный, доходный, затратный. Итоговая стоимость определяется посредством согласования результатов, полученных в рамках каждого из этих подходов, но в условиях снижения цен на коммерческую недвижимость приходится выбирать, какой из полученных результатов отражает рыночную стоимость, а какой – ее искажает.

Поскольку доходы объекта недвижимости в текущей ситуации прогнозировать достаточно сложно, достоверность результата оценки, полученного доходным подходом, оказывается наиболее сомнительной. Если выполнять расчеты методом прямой капитализации, то результаты применения доходного подхода при согласовании оказываются наименьшими.

В настоящее время строящиеся объекты либо заморожены, либо испытывают явный недостаток спроса на аренду или покупку. Затраты на строительство в условиях кризиса существенно превосходят затраты на покупку готового объекта или аренду недвижимости. Результат, получаемый в рамках затратного подхода, значительно превосходит результаты, получаемые вследствие применения доходного и сравнительного подходов.

В условиях кризиса цены предложения, которые представлены на рынке, варьируются в очень широком диапазоне. Для оценщика важно не ошибиться в выборе объектов-аналогов и скидок на уторговывание. Результат сравнительного подхода при условии правильного его применения в наибольшей степени отражает состояние рынка и формирует рыночную стоимость.

Признаком стабилизации на рынке коммерческой недвижимости будет выравнивание результатов сравнительного и доходного подходов.

ПЭС 9126/20.04.2009