Александр Галушка
Недвижимость не спрячешь, а прибыль спрятать можно
"Экономические стратегии", №02-2009, стр. 150-151

Законопроект о внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в части государственной кадастровой оценки), принятый Государственной думой в первом чтении 6 мая этого года, предусматривает, в частности, превращение кадастровой оценки земли и недвижимости в составную часть оценочной деятельности, регулируемую оценочным законодательством. Подобные поправки вызваны жизненной необходимостью - так считает один из разработчиков проекта, президент НП "Российская коллегия оценщиков", первый вице-президент НП "Саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов-оценщиков"" Александр Сергеевич Галушка. В интервью специальному корреспонденту "ЭС" Ларисе Полковниковой он обосновывает актуальность упомянутых изменений в законодательстве.

Изменения в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ", предусмотренные принятым Госдумой в первом чтении законопроектом, устанавливают превращение кадастровой оценки земли и недвижимости в составную часть оценочной деятельности, регулируемую оценочным законодательством. Действительно ли кадастровая оценка - это составная часть оценочной деятельности? Что общего между индивидуальной и кадастровой оценкой и в чем различия?

Общее в кадастровой и индивидуальной рыночной оценке - предмет оценки, которым является рыночная стоимость, а также принципы и подходы к оценке.

Отнесение кадастровой оценки к оценочной деятельности снимает вопрос, который давно обсуждается, в том числе в органах власти: устанавливается ли в результате кадастровой оценки какая-то особенная стоимость? Нет, никакого особого вида стоимости кадастровая оценка не создает. Ее результатом является стоимость, максимально приближенная к рыночной. Это основной вектор, который задается поправками в законодательство об оценочной деятельности. И это для нас особенно важно, поскольку все еще существуют такие суррогатные стоимостные характеристики, как инвентаризационная, балансовая стоимость, нормативная цена земли.

Вместе с тем процедуры, методики и технологии, применяемые в индивидуальной и кадастровой оценке, отличаются. Почему? Потому что одно дело - определить стоимость конкретного дома или квартиры, дачи, гаража для нужд гражданина или компании, и совсем другое - одновременно оценить миллионы объектов недвижимости для общественно значимых целей. Результаты кадастровой оценки будут использоваться прежде всего для целей налогообложения, и пользоваться ими будет неограниченный круг лиц. Таким образом, кадастровая оценка имеет ярко выраженный публичный характер. Соответственно, для нее характерен особый режим правого регулирования. В частности, кадастровая оценка проводится по решению органа власти, ее результаты также подлежат утверждению органом власти. Утвержденные результаты вносятся в государственный кадастр недвижимости и используются только с этого момента. Подобные существенные различия должны быть отражены в законодательстве.

В чем заключается общественная польза кадастровой оценки?

Кадастровая оценка выступает в качестве фундамента реформирования всей системы имущественных налогов в Российской Федерации.

В настоящее время налоговой базой имущественных налогов являются разные виды стоимости, которые несопоставимы между собой. По налогу на имущество организаций - остаточная стоимость, по налогу на имущество физических лиц - инвентаризационная стоимость, по земельному налогу - кадастровая стоимость. Причем первые две стоимости созданы искусственно и оторваны от реалий рынка. В результате мы сталкиваемся с несопоставимостью налогов, что препятствует эффективному использованию имущества и порождает социальную несправедливость.

Кадастровая оценка помогает избежать этого, она позволяет наполнить экономическим смыслом имущественное налогообложение и реализовать его важнейший принцип - адвалорность, т.е. исчисление налогов в соответствии с реальной стоимостью. Тем самым мы сможем обеспечить справедливое распределение налоговой нагрузки на владельцев имущества разных видов. А у налогообложения появится кроме фискальной еще и стимулирующая функция - возникнет стимул к эффективному использованию имущества.

Кадастровая оценка создает условия для адекватного управления ресурсами. Сегодня процесс проведения кадастровой оценки совершенствуется, оценка становится более точной. К результатам кадастровой оценки "привязывается" все больше конкретных показателей, актуальных для земельной сферы, например арендная плата, выкупная цена. В результате меняются и ориентиры экономической политики, проявляется социальный потенциал: общество осознает, каким богатством оно обладает, что позволяет правильно им управлять, получая экономически оправданные доходы от его использования.

Вы упомянули о справедливом распределении налогового бремени. Как в этой ситуации изменится положение социально незащищенных слоев населения?

Убежден, что социально незащищенные слои населения не пострадают.

Социальные последствия имущественного налогообложения - это один из важнейших вопросов. Все налоги делятся на два класса: налоги на доходы и налоги на богатство. Налог на недвижимость относится ко второму классу, поскольку недвижимость, по существу, есть капитализированное богатство. Полагаю, что здесь допустимы социально и экономически оправданные вычеты и льготы. Жилая недвижимость в рамках социальной нормы вообще не должна облагаться налогом.

Кроме того, думаю, что будущее налоговой политики в Российской Федерации связано с переносом акцента с налогообложения доходов на налогообложение богатства. Именно такая модель стимулирует эффективное использование недвижимости и других активов, облагаемых налогом, позволяет вывести доходы предприятий из тени и тем самым обеспечивает экономический рост. Недвижимость не спрячешь, с нее все равно придется платить налоги, а вот прибыль спрятать можно. Поэтому если вводится новый налог на недвижимость, повышается налоговая нагрузка на предприятия и граждан, то было бы правильно одновременно снизить налоги на доходы. Очень хочется надеяться, что наше государство готово к такому налоговому маневру.

Предусматривает ли законопроект досудебное урегулирование споров?

Да, он вводит новый институт - досудебное урегулирование споров о результатах кадастровой оценки - и достаточно четко определяет его порядок и правила.
Возможность в досудебном порядке оспорить установленную кадастровую стоимость очень важна для защиты прав лиц, интересы которых затрагивает кадастровая оценка (налогоплательщиков, арендаторов, лиц, выкупающих объекты недвижимости), особенно с учетом расширения сферы применения результатов кадастровой оценки.

На практике это выглядит так: после утверждения результаты кадастровой оценки должны быть опубликованы в СМИ и Интернете. Налогоплательщику в случае несогласия с данными результатами дается шесть месяцев на их оспаривание путем обращения в специальный орган - комиссию по досудебному урегулированию споров о результатах кадастровой оценки. Определяются четкие основания, по которым он может это сделать: либо ошибочность сведений об объекте недвижимости, которые использовались для установления его кадастровой стоимости, либо установление оценщиком стоимости объекта недвижимости не в рамках кадастровой оценки, а в рамках индивидуальной оценки, проведенной по заказу заинтересованного лица. У налогоплательщиков должно быть право оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости на основе установления его рыночной стоимости.

В тех странах, где уже давно введено адвалорное налогообложение недвижимости, где переход к нему происходил эволюционным путем, существует досудебный порядок урегулирования споров. Надеемся, что после принятия законопроекта и в нашей стране тоже появится цивилизованный институт рассмотрения споров в сфере кадастровой оценки.

Идеально было бы провести индивидуальную оценку всех объектов недвижимости, но это дорого и долго. В рамках массовой оценки используется специальная технология приближенного определения рыночной стоимости.

ПЭС 9108/03.04.2009